Em janeiro de 2026, o Brasil iniciará o período de testes da reforma tributária sobre o consumo. Uma das principais preocupações de proprietários e investidores reside na alteração da declaração e fiscalização dos aluguéis recebidos por pessoas físicas.

Atualmente, esses rendimentos são tributados exclusivamente pelo Imposto de Renda (IR), por meio do Carnê-Leão, com alíquotas que variam de 7,5% a 27,5%. Atualmente, não há obrigatoriedade de emissão de nota fiscal para locadores, o que está prestes a mudar para uma parcela desses contribuintes.

Com a reforma, certos proprietários passarão a recolher tributos que integram o IVA Dual: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), com início em janeiro de 2027, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), implementado gradualmente até 2032. É importante notar que essa medida não se aplicará a todos os locadores de imóveis.

A Lei Complementar 214/2025 estabelece limites claros: o locador pessoa física será tributado pelos novos impostos se tiver recebido mais de R$ 240 mil em aluguéis no ano anterior, provenientes de mais de três imóveis diferentes, ou se ultrapassar R$ 288 mil em rendimentos no próprio ano-calendário, independentemente do número de propriedades.

Quem estiver abaixo desses patamares continuará sujeito apenas ao recolhimento do Imposto de Renda.

Para os contribuintes que excederem esses limites, a principal alteração será a obrigatoriedade de emissão de documento fiscal. Será utilizada a Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e) para este fim.

A Nota Técnica 005, emitida pelo sistema nacional de NFS-e, deu o primeiro passo ao padronizar a inclusão da locação de imóveis no modelo nacional de nota fiscal, equiparando-a, para fins fiscais, a um serviço.

Contudo, apesar dessa inclusão conceitual, não há regulamentação prática definitiva sobre como e quando os locadores pessoas físicas deverão emitir essas notas. A própria NT 005 indica que suas atualizações mais recentes não entrarão em vigor imediatamente. Em 2026, prevalecerão as regras e o layout definidos pela Nota Técnica 004, publicada em agosto de 2025.

Isso implica que, durante o primeiro ano de testes da Reforma, a emissão da NFS-e para locações ainda não seguirá o modelo final, que depende de normas complementares do governo federal.

As mudanças se estendem aos contratos de locação de curta temporada, como os intermediados por plataformas como Airbnb. Contratos com duração de até 90 dias consecutivos serão classificados como atividade de hotelaria, sujeitos a regras tributárias específicas e a uma redução de 40% na base de cálculo.

Cruzamento de Dados Visa Diminuir a Sonegação

Outras alterações importantes afetam o ganho de capital na venda de imóveis. A isenção concedida a quem vende um imóvel e adquire outro em até 180 dias poderá ser anulada se o imóvel recém-adquirido com isenção for vendido antes de cinco anos, medida destinada a coibir a especulação imobiliária.

Além das mudanças nas normas de tributação, 2026 marcará uma revolução na fiscalização com a implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), apelidado de “CPF dos imóveis”. Este cadastro será integrado ao SINTER, um sistema nacional que consolida dados territoriais, cadastrais e fiscais.

Essa integração permitirá que a Receita Federal realize o cruzamento automático de informações, incluindo dados de matrícula, IPTU, escrituras, movimentações bancárias, transferências via PIX e declarações de Imposto de Renda de locadores e locatários.

A expectativa é que esse cruzamento reduza drasticamente a sonegação: se o inquilino declarar o pagamento do aluguel e o proprietário omitir o recebimento, o sistema identificará a divergência imediatamente. As multas podem atingir 75% do imposto devido e, em situações graves, 150%. O locatário também pode ser penalizado, com multas de até 20% por omissão de informação.

Imóveis em processo de inventário (judicial ou extrajudicial) também entrarão no foco da fiscalização. Com o avanço tecnológico, a Receita Federal conseguirá determinar quem está usufruindo economicamente do bem, reforçando a necessidade de declaração correta dos rendimentos, seja pelo espólio (representado pelo inventariante) ou pelos herdeiros após a partilha.

Diante deste novo cenário, especialistas aconselham os proprietários a se prepararem antecipadamente. A primeira ação é verificar se os rendimentos atuais se aproximam dos limites que exigirão a contribuição para a CBS e o IBS.

Também é importante organizar a documentação, revisar contratos e avaliar benfeitorias e custos de aquisição, pois esses fatores influenciarão futuros cálculos de ganho de capital.

A Reforma Tributária não instituiu um novo imposto específico para aluguéis, mas sim alterou a maneira como o fisco irá monitorar e tributar essa atividade. Enquanto para muitos proprietários o impacto será mínimo, para aqueles que se enquadram nas faixas de renda mais elevadas, a adaptação será substancial.

O fato incontestável é que o cruzamento automático de informações e a digitalização do sistema tributário reduzem o espaço para a informalidade, aumentando a exigência por planejamento e estrita conformidade fiscal.

(Luciana Nogueira é advogada tributarista na LN Boutique Tributária Estratégica e Taís Baruchi é CEO na PKF BSP)